21.11.07 거북섬 임장기 오뷰코스타

- 인트로
지난번 거북섬 방문이후 관심을 끊었다가 최근에 어떻게 변했을지 궁금해서 가봐야지 하다가
오늘 다녀왔다.
주변으로 아파트가 올라오고 있었다. 최근의 부동산 상승 붐 때문에 위치적으로 외지임에도 분양은 완판이다.
지금은 정부에서 규제를 하고 있지만 여전히 갈곳잃은 돈이 상당한거 같다. 

- 거북섬

처음에는 상가를 보러 왔었다.
처음 갔을 때 이미 수변쪽 1층은 모두 완판이었고 가격도 분양가에서 상당부분 오른 후 다.
분양시장은 투기심리에 핫했지만 실제 운영은 찬바람이 가득하다. 일요일임에도 서핑객 숫자는 10명도 안되었다.
온수로 서핑이 가능하지만 날이 추워지면서 관심이 자연히 사그러드는건 피할수 없나보다.
거북섬은 겨울에도 핫한 분위기를 유지하거나 서핑객에만 의존하지 않고 다른 집객 루트를 마련해야 할것 같다.

갤러리와 커피샵을 결합한 큰 카페가 있었는데 이번에 가니 공실로 바뀌었다.
청사진은 화려한데 코로나가 너무 큰 적 이었다. 근데 과연 코로나 만 의 문제였을까 반문해본다.
수변가 쪽의 커피샵에서 아아를 하나 주문했는데 상인들의 분위기가 영 싸하다.
오픈이후 그간의 분위기가 어땠는지 짐작을 할수가 있었다.
근데 젊은 사람들이 아니었는데 주변 시흥, 안산 쪽 사람들이 장사하는것 같다.
여기는 관광지인데 상인들은 특화된 상권에 어울리는 사람들 같아 보이지는 않았다.

초기 상가 투자자들은 성공을 한것 같다. 운영 분위기와는 별개로 그들 일부는 수익을 챙기고 엑시트 한것 같다.

- 생숙 고찰

생숙은 업체가 중요.
지분을 투자한 것 과 비슷. 수익률은 분양가에 고정이고, 추후 전매를 함에 따라 매가가 달라지는 것이 채권투자와 비슷한 측면이 있다. 다른 것은 그 수익률이 모객 실적에 따라 변동이 있다는 것.
핸디즈라는 이쪽 특화 업체가 있다. 이쪽에서는 3.5% 이하의 수익률이 예상되면 운영을 맡지 않는 소신이 있는것 같다.
3.5% 라는 것은 대출이자율을 잠정한것이고 이것보다 수익률이 낮으면 대출이자가 수익을 까먹게 된다.
매우 보수적으로 봤을 때 이것보단 높아야 한다. 2억 5천 물건이 월 73만원이 마지노선이다.
여름 성수기에는 무난하게 넘을수 있을것으로 보이는데 겨울에도 3.5% 넘길수 있을지 의문이다.
업체에선 가동률을 62% 내외로 계산하는것 같은데 보수적으로 계산하는 것 같아 보이지만
현재로선 미래에 어떻게 될지 알수가 없다. 24년 1월에 오픈 예상인데 지금보다 그때되면 사람이 많지 않을까 싶지만
예상이 힘들다. 도심의 생숙, 레지던스의 수익률은 반면 예측을 신뢰할수 있다.

 

* 예상못한 변수 겨울 폐장

 웨이브파크는 실내서핑은 아니다. 야간서핑은 가능하지만 추운겨울은 운영이 힘들다. 

 그래도 온수로 하면 마니아들은 가긴갈텐데, 아직 운영가능 범위까지의 수익이 아닌가보다.

 겨울에 폐장을 할줄은 예상못했다. 

 결정은 온전히 운영진 주관인데, 주변상인들은 된서리를 맞는다. 크게 메리트있는 상권이 되긴 힘들어보인다. 

- 결론

웨이브파크 운영이 1년정도 지났다. 지금 저조한 흥행이 과연 코로나 만의 문제일까?
왜인지 모르겠는데 아닐것 같다는 생각이 들고 자리잡기 까지 상당한 시간이 걸릴것 같아 보인다.
신도시가 분양은 흥행에 성공해도 실제로 사람이 살만해지기 까지는 5~10년이 걸린다. 그렇다면 거북섬은 아직 초기라고 봐야 하는데, 현재는 상인은 죽을맛이고 초기투자자 일부 만 돈을 벌었다. 분양가에 거품이 있다고 생각이 든다. 아직은 뛰어들 때가 아닌것 같다. 근데 과연 관광지로 성공할수 있을것인지 의문이 계속든다.

자전거족, 찍사 들은 많이 보이긴 하지만..

지금 매력적인 투자처는 아닌것 같다. 대안이 많이 있다. 생숙은 소유의 개념이 아니다.
그렇다고 소유로 가자니 손이 많이 가고 주택수에 포함된다. 생숙은 3.5% 안정적으로 넘길 도심에 투자하자